Главная Недвижимость Квартиры Ипотека Земля и земельные участки Коттеджы Контакты
 
 

Как покупать зарубежную недвижимость

Для того чтоб стать местным домо- и землевладельцем, довольно иметь зарубежный паспорт и денежные средства на счетах в европейских банках, в частности и в отечественных. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу не слишком давно, есть ряд препятствий, которые, хотя, в большей части случаев просто обойти по весьма легитимным и уже отработанным схемам. "К примеру, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Однако облюбованный участок возможно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится применять и для жилой недвижимости", - рассказывает шеф отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий будет нужно использовать и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сперва требуется получить вид на жительство.
Метод II-й: вклады в кредит. Покупка жилища в кредит может оказаться интересна не только лишь тем, у которых нет свободных некоторого количества десятков-сотен тыс. $. "Приобретение жилища в кредит выгодно, т.к. уровень инфляции в РФ серьезно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за границей", - уверена Юлия Титова. Максимально лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Тут россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки думают кандидата на кредит платежеспособным, лишь если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30 процентов от собственного дохода. Россиянам сейчас доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. "Ставка по ипотеке там практически везде одинаковая и начинается от отметки 4,5 процента годовых", - подчеркивает управляющий директор компании ESTATESERVICE Геннадий Тузов. Чаще всего, ссуды выдаются на сумму 60-70 процента от стоимости жилища на срок до 20 лет. А вот банки Италии намного более консервативны и почти не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Тут, как и во Франции, к слову, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки кроме того требуют еще и гарантий от больших европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть требуется доказать, что вы являетесь клиентом подобного банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50 процентов покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в таких странах наименее интересны: обычно, иностранцу дают сумму не более чем 50-60 процента от стоимости жилища на срок до 10 лет.А вот в привлекательных для вкладчиков странах бывшего социалистического лагеря в большей части случаев получить кредит иностранному клиенту весьма трудно. Так или иначе, как подчеркивает Юлия Титова, отдельные застройщики предлагают "кредитование", в том числе в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9 процента годовых. Хотя это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная корпорация. Пользоваться недвижимостью возможно, однако продавать и претендовать на визовые льготы не получится.
Метод III: приобрести и сдавать. Став хозяином апартаментов с видом на море или загородного дома в величавой и спокойной Великобритании, их возможно сдать в аренду и получать малый, однако стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть и еще вариант инвестирования. Аренда может оказаться как долговременная (предположим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, обычно, актуальна для столиц и больших городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по заключению риэлтеров, решение стать рантье не во всех случаях оправданно: т.к. хлопот по сдаче жилища может выясниться более, чем прибыли. Если в РФ рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большей части собственном не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30 процентов собственной прибыли. При этом, по заверениям Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5 процента в г.. В странах с более динамичным ростом расценок (Восточная и Центральная Европа) доходность бывает и выше, так что промежуток времени самоокупаемости проекта будет составлять примерно 10-12 лет. Приблизительно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости. Часто россияне применяют последующую схему покупки жилища в Европе: берут кредит на покупку готового жилища и тут же начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает существенную часть ежемесячных взносов по кредиту.
Метод 4-й: опередить и заработать. Максимально доходный метод инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных этапах возведения для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется "долевым участием в возведении" или "покупкой на этапе котлована". Подобные операции приносят в среднем 25-30 процента годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, чаще всего, предлагаются максимально льготные условия оплаты, к примеру вероятность беспроцентной рассрочки на срок возведения. И, естественно, в это время квартиры идут по наиболее низким ценам, которые растут по мере возникновения этажей. Средний срок возведения нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет в районе 18 месяцев. За это время стоимость объекта - в зависимости от локализации, величины комплекса, наличия своей инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу возведения). Более того, за время стройки на некоторых рынках случается общий рост расценок на уровне 20-50%. "Т.о., если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе возведения, то ч/з 1,5 г. рыночная цена вашей недвижимости может оказаться в 1,5 раза более вложенной суммы", - заявляет Юлия Титова. В отличие от РФ на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, почти исключена. Контракт м/у дольщиком и строительной фирмой гарантирует строительство здания в четко установленные сроки. Важнейшая загвоздка схемы - грамотно подобрать место и объект, чтоб впоследствии не было проблем с продажей. "В первую очередь, не каждая недвижимость в короткие сроки продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Также, в ряде стран есть особый налог, ограничивающий спекулятивные действия в I-е годы после приобретения недвижимости или ее возведения", - предупреждает Алексей Пешков.

1  2  3  4  
 
 
2008-2009 www.yar-sn.ru
Материалы на сайте собраны из открытых и бесплатных источников или присланы нам посетителями сайта.
Все права на них принадлежат их авторам.
Все замечания и пожелания присылайте через форму обратной связи

Rambler's Top100