Главная Недвижимость Квартиры Ипотека Земля и земельные участки Коттеджы Контакты
 
 

Понятие недвижимости, понятие рынка недвижимости

Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие участка земли. Участок земли лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости. При этом есть и определенные черты в формулировании понятия недвижимости в разных правовых системах - в семье континентального права и в семье общего (прецедентного) права.

В странах семьи прецедентного права имущество разделяется на настоящее (real property, realty, real estate), к которому относится земля и неразрывно связанное с нею имущество - в терминологии континентального права - недвижимое имущество и персональное (personal property, personalty, shattel) имущество, к которому относится имущество, не являющееся реальным, т.е. движимое имущество. В то же время идет иметь в виду, что используемый в общем праве термин "реальная собственность" не напрочь адекватен термину "недвижимое имущество" (immovable property), используемому в континентальном праве. Одно как и термин "персональная собственность" не адекватен термину "движимое имущество" (movable property). Отличия заключаются в юридических конструкциях, с помощью которых обеспечиваются способы защиты прав собственности и других вещных прав, и в объектах, относимых к этой категории объектов гражданского права. Так, в странах общего права защита прав на землю обеспечивается с помощью реального иска, в то время как с помощью персонального иска возможно возместить только потери, связанные с землепользованием. Отсюда и существенные юридико-инженерные различия в организации системы вещных прав насчет недвижимого имущества. К примеру, если в континентальном праве права аренды защищаются на основе норм обязательственного права, то в странах общего права защита права аренды обеспечивается на основе использования норм реального права. В то же время в юридической литературе подчеркивается в достаточной степени условный склад ума разделения вещей на недвижимые и движимые. Так, в английском праве основным критерием разграничения таких видов объектов права собственности выступала не физическая природа вещей, а процедура реализации права на вещь, в том числе ее отчуждения[1]. До 1925 г. (до принятия Закона о собственности) в английском праве в качестве движимой вещи рассматривалось право аренды земельных участков. Обусловлено это было тем, что носитель этого права в случае его нарушения мог предъявить персональный иск, который имел не вещный, а личный склад характера. Из-за конкретных особенностей английской юридической техники последствия удовлетворения персонального иска были во много раз более узкими, чем последствия удовлетворения реального иска. Кроме прочего, это проявлялось в ограниченных возможностях по возврату прав собственности (прав владения) в отношении вещи, владение которой утрачено.

Германская модель недвижимости в качестве основного объекта недвижимых вещей рассматривает участок земли. Значительными частями недвижимости рассматриваются подобные вещи, которые имеют долговременную и прочную связь с земельным участком, то есть связь, которая не дает возможности переместить вещь, не причинив ей вреда, несоразмерного ее предназначению.

Основой понимания недвижимости во французском праве к тому же является представление о земельном участке. При этом в качестве составной части участка земли рассматривается все то, что располагается под почвой, одно как и все то, что располагается над земной поверхностью (воздушное пространство).

Во всех государствах законодатель в какой-либо степени ориентируется на одну из 2-х главных доктрин недвижимости. I-я доктрина под недвижимостью подразумевает подобные вещи, которые являются недвижимыми в силу их естественных свойств (поземельная недвижимость и недвижимость, неразрывно связанная с землей). II-ая доктрина, имеющая вспомогательный склад ума, рассматривает в качестве недвижимых вещей объекты гражданского права, которые в силу закона наделены такими правовыми признаками, к примеру, летательные аппараты, морские суда и т.п. Эта доктрина носит название "недвижимость в силу закона". Законодатель использует прием юридической фикции, наделяя объекты, являющиеся по собственным природным качествам движимыми вещами, правовым режимом недвижимости. Самом распространено отнесение к недвижимым вещам летательных аппаратов, космических аппаратов, морских судов и судов внутреннего плавания. Подобный подход обусловлен соображениями юридической техники, которая позволяет упрощать регулирование оборота значимых для экономики объектов.

1  2  3  
 
 
2008-2009 www.yar-sn.ru
Материалы на сайте собраны из открытых и бесплатных источников или присланы нам посетителями сайта.
Все права на них принадлежат их авторам.
Все замечания и пожелания присылайте через форму обратной связи

Rambler's Top100